La demanda de pequeñas oficinas cae un 50 % y ‘se pasan’ a viviendas

«La oficina se ha quedado antigua. Es difícil colocarlas porque hay una bajada de la demanda y en ese momento el propietario se plantea el cambio de uso», dice José Miguel Artieda, presidente del Colegio de Agentes Inmobiliarios de Balears. «Lo que aconsejo a los propietarios es que si tiene la oficina alquilada, que baje el precio, pero subir, ni de broma», advierte Artieda, que explica que «un despacho de unos 80 metros cuadrados se está alquilando a 600 euros al mes. A los inquilinos los cuidas porque es difícil llenar las oficinas, hay un cambio de tendencia».

Teletrabajo
El teletrabajo, la mudanza a los locales a pie de calle y la búsqueda de espacios multidisciplinares han herido de gravedad a la antigua red de oficinas que se dispersaba por toda la ciudad pero que tenía especial incidencia en el centro. En todo caso, siguen en activo aquellos que alojan «abogados, administraciones o inmobiliarias, que han bajado a locales a pie de calle por imagen y darse más publicidad», señala el presidente de los APIs. Hoy en día, tener un inmueble vacío no sale nada rentable, así que se está acelerando la transformación de estas oficinas desocupadas. Por otro lado, «es mucho más sencilla la conversión de una oficina que un local en vivienda».

Los despachos que resisten son los que se encuentran «en zonas comerciales, es más rentable como local u oficina a pie de calle», dice Artieda. Eso sí, es posible encontrarse con alguna joya en «callejones paralelos donde no hay actividad comercial, aunque hay poco producto. Las oficinas no suelen situarse en plantas superiores».

Eso sí, confirman los agentes inmobiliarios, en estos cambios de uso no está entrando en juego el decreto de emergencia habitacional, que permite la transformación del inmueble en determinados casos si se mantiene en los rangos del precio limitado. Por su parte, Chechu Osinalde, gerente de Gesmorent, advirtió que «hay una bajada de entre el 50 y el 60 por ciento de la demanda de oficinas. Sigue habiendo pero no lo mismo que antes de la pandemia, aunque hay un leve repunte».

Osinalde coincide también en el incremento de conversiones de despachos en viviendas, «debido a su escasez. Sale más barato ya que el precio del metro cuadrado de oficina, según la zona, es de 2.000 euros. Sin embargo, es imposible encontrar ninguna vivienda por debajo de los 3.000 euros el metro cuadrado». Eso sí, descarta que haya una avalancha de compras de locales y oficinas para reconvertirlos en vivienda, «suponen ahora mismo el 20 por ciento de las compras que se están haciendo ahora mismo. La conversión no se puede hacer en todos los sitios y se necesitan los permisos», aunque hay quien obvia el papeleo y hace la conversión directamente.

Osinalde advierte que «esto no es un boom, pero las oficinas en el Eixample no tienen sentido». De hecho, en los últimos permisos que se han concedido en la Gerencia de Urbanisme se han localizado cambios de uso de oficinas a vivienda en barrios como es Fortí, Bons Aires o Camp d’en Serralta.
Aunque tampoco faltan en zonas más céntricas como Sant Nicolau o es Mercat. Al final y al cabo, un inmueble en el centro de Palma es un diamante patrimonial que muchos han decidido sacarle partido. La revalorización es inmediata, de hecho.

Calidad

«En Palma faltan oficinas de calidad», dice Chechu Osinalde, de Gesmorent, mientras que José Miguel Artieda, presidente de los APIs, advierte que la demanda se ha mudado hacia los despachos multidisciplinares, donde «es posible compartir gastos y hay reprocidad en el negocio».
Desde CB Richard Ellis confirman que «el parque de oficinas de Palma se ha mantenido relativamente estable en os últimos años, con una superficie total de oficinas en la ciudad en el entorno de los 800.000 metros cuadrados».

Sin embargo, el año pasado se constató «una ligera reducción del 1 por ciento, que se atribuye especialmente a la eliminación de pequeñas oficinas obsoletas en edificios mixtos». El pequeño despacho que se ubica en un inmueble donde también hay viviendas está quedando atrás. «La demanda de espacios ‘flex’ en Palma, hasta ahora con un menor grado de consolidación que en el ámbito nacional o internacional, se está viendo favorecida por el auge del teletrabajo y la búsqueda de mayor flexibilidad laboral, que ha llevado a muchos profesionales internacionales a ubicarse en Mallorca, atraídos por el clima».

Estos espacios ‘flex’ que cita CBRE son grandes oficinas que cuentan con los últimos adelantos tecnológicos y que además, se adaptan a las necesidades de los clientes. Se trata de empresas que varían la plantilla en función de los proyectos que tengan en cartera, por lo que necesitan espacios que puedan expandirse o encogerse según los encargos.

«En Mallorca identificamos 27 espacios ‘flex’, todos ello ubicados en Palma. El resto de espacios flexibles, dirigidos por operadores locales, cuentan con superficies menores a 300 metros cuadrados». En cuanto a las ocupaciones, se sitúan en el 80 por ciento, con una tarifa media mensual de 200 euros por puesto, «alcanzando los 400 en el caso de espacios boutique», dicen desde CB Richard Ellis.

En el centro hay escasez de oficinas con grandes superficies, así que el interés se dirige a parques empresariales como Son Rossinyol o Son Valentí, con edificios de calidad y aparcamiento. También hay demanda por el centro y Avenidas, así como el Passeig Marítim. Al final, la pequeña oficina busca una segunda vida como vivienda.