Hi ha consens generalitzat que les Illes Balears viuen una emergència habitacional. De fet, les dades de compra-venda d’habitatges mostren que, com a mínim, a 35 dels 67 municipis de Balears, l’import de la hipoteca mitjana supera el llindar prudencial del 30 % de la renda de les famílies, un valor que per al conjunt balear assoleix el 43 %. L’opció alternativa, el lloguer, és, contrari a tota lògica econòmica, fins i tot més cara a Balears. Com actuar davant d’aquesta situació, que, tanmateix, cal reconèixer que no és nova? Hi ha dos tipus d’aproximacions, no excloents.
La primera, que és l’opció clàssica, és aplicar mesures per afavorir l’accés a la compra o al lloguer. Un exemple és la construcció d’habitatges de protecció oficial. El problema és que, malgrat són imprescindibles, estam davant mesures lentes, que abasten un percentatge petit de la població i tenen un alt cost pressupostari.
Una segona aproximació és adoptar mesures de tipus jurídic, amb gran abast entre la població, i on s’intervé el lliure funcionament del mercat establint límits en el preu de l’habitatge. Dins aquest grup hi trobaríem la declaració de zones tensionades (DZT) contemplada per la Llei 12/2023 per al dret a l’habitatge aprovada pel Govern de Pedro Sánchez.
Aquesta llei planteja que les comunitats autònomes podran sol·licitar la DZT quan el cost dels lloguers o la hipoteca suposi més del 30 % de la renda dels ciutadans o si els preus de l’habitatge d’aquella zona creixen més de 3 punts percentuals per sobre de la mitjana de la comunitat autònoma. Com hem esmentat abans, com a mínim 35 municipis, que abasten el 78 % de la població balear, complirien algun d’aquests requisits.
Atès que s’han dit moltes barrabassades sobre la implantació de les zones tensionades, pas a explicar com funcionarien. Però per valorar-ho cal no oblidar el punt de partida: els preus de lloguer (i de compra-venda) estan absolutament fora de mare!
La declaració de zona tensionada implica per als habitatges ja en lloguer (més del 95 % del total del mercat de lloguer) que a l’hora d’establir un nou contracte (bé amb un nou llogater o per renovació amb l’anterior), aleshores el lloguer només pot augmentar d’acord a l’IPC. Per tant, la DZT essencialment protegeix el llogater d’augments exponencials i inesperats dels lloguers entre dos contractes. Un fet no menor quan, com ara, els lloguers pugen anualment un 20 %.
En la resta de casos, minoritaris ja que suposen manco del 5 % total, el lloguer es determinaria en base a un índex creat pel Ministeri d’Habitatge. Dins aquest grup destaquen els grans tenidors, essencialment entitats financeres. És cert que a Balears hi ha casos on aquest índex és clarament inferior al preu de mercat. Però la qüestió és si fins i tot amb aquest menor valor del lloguer el rendiment immobiliari d’aquestes entitats financeres no continua essent elevat. Perquè no perdem de vista que l’origen del problema són uns preus fora de mare.
Tot plegat, la declaració de zones (municipis) tensionades obre una nova eina que mai fins ara havíem disposat. Noti’s com aquesta té cura dels drets adquirits pels propietaris, ja que no exigeix una reducció dels lloguers, sinó simplement que el ritme de creixement s’ajusti a l’IPC, que ve a ser el que pugen els salaris. Així idò, el Govern de la senyora Prohens haurà de decidir si per al lloguer mitjà que hi ha avui a Balears, al voltant de 1.000 euros, el que fa és declarar zones tensionades (amb el que el lloguer podria pujar d’acord a l’IPC, ara al voltant d’un 3 %, és a dir 30 euros mensuals), o no fa res i els lloguers segueixen pujant al ritme actual del 20 %, és a dir, 200 euros extres mensuals. A nivell anual parlam en cada cas d’un augment de 360 o de 2.400 euros. Aquesta és la gran decisió i com poden veure deixa en una broma els 40 euros de rebaixa de l’IRPF aprovat pel Govern i anunciat com la mare de totes les reformes fiscals.
Per evitar respondre al dilema anterior alguns diran que l’aplicació de les zones tensionades faria reduir dràsticament l’oferta de lloguer. Són els mateixos que anunciaven les set plagues bíbliques sobre l’ocupació si augmentava el salari mínim interprofessional. Recordem que ningú trauria del lloguer un habitatge que li continua donant un gran rendiment. I així ho demostren els estudis empírics seriosos i no patrocinats per parts interessades que han estat publicats recentment en revistes acadèmiques internacionals.
És el moment que el Govern del PP decideixi a qui vol ajudar. En definitiva, si li importen les 110.000 famílies que viuen de lloguer, la majoria amb rendes inferiors als 2.000 euros mensuals segons l’IBESTAT. Per respondre, recordin: el lloguer està fora de mare!
1 comentario
Para comentar es necesario estar registrado en Ultima Hora
Qui tengui anys i memòria recordará que la legislació arrendaticia franquista, ultraprotectora del llogaters, va conduir finalment a una quasi absència d'habitatges en arrendament. Ara, després d'un període assenyat, començat amb el "decret Boyer" (Psoe), tornam altravolta a sobreprotegir els inquilins, amb normes intervencionistes dictades pel conglomerat Psoe, Poguerem i Sumar, restrictives de la lliure competència, i trufades de caritativisme compassiu, a costa dels arrendadors, que suposa que qui incompleix la principial i quasi única obligació de satisfer puntualmente la renda, gaudeix d'un indeterminat i sempre llarg període de franc, contrari al dret d'obligacions i contractes.