Mapas de calor de presión humana en las calles de Palma: 75.000 personas al día

La tasadora Gesvalt se dedica a analizar los precios de los locales comerciales y en su evaluación económica es fundamental la ubicación y el tránsito de personas que pasa ante sus puertas. Y en esto Palma se ha convertido en un destino turístico urbano destacadísimo y las grandes firmas se pelean por encontrar un hueco en las calles más transitadas. ¿Cuáles son?

A través de la tecnología Location Intelligence de Geoblink se recopilan los datos de varias fuentes, ya sean GPS, transacciones comerciales, datos sociodemográficos y económicos, datos relativos al tráfico peatonal o a los puntos de venta. En este mundo, los datos son un tesoro y todo está radiografiado y contado: las tarjetas bancarias aportan datos valiosísimos sobre el número de compras y, sobre todo, el ticket medio, y los satélites.

A partir de ahí se dibujan los mapas de calor, los lugares en los que se registra el mayor tránsito de personas para decidir, a partir de ahí, donde se coloca un negocio u otro. Y estos mapas de calor son determinantes para elegir si se elige una ubicación u otra para implantarse en Ciutat.

Dolors Jiménez, directora territorial en Catalunya de Gesvalt, y Elvira Gutiérrez, directora de High Street Investment en aRetail, reconocen que «desde luego es una información muy valiosa para la toma de decisiones de las empresas, por ejemplo a la hora de elegir el tramo de la calle en la que se quieren situar. No es la única utilidad, pues las empresas tienen muy analizado el tipo de público, el ticket medio que manejan los comercios de la zona y por supuesto la cuenta de explotación y tasa de esfuerzo a la hora de tomar la decisión definitiva».

Los mapas realizados con la tecnología Location Intelligente de Geoblink son remitidos por Gesvalt a los clientes que están interesados en implantarse en las calles comerciales del Casc Antic. De esta manera, en la calle Oms se cuentan entre 8.000 y 13.000 personas y en la plaza de la Porta Pintada, mientras que en Las Ramblas se acercan a los 13.000.

Sin duda, las zonas donde hay una mayor pugna por lograr un hueco comercial son Sant Miquel y el Born. En ambas vías no hay disponibilidad de locales y los contratos se firman antes de que salga cualquier inquilino. «Esto sucede en las calles más comerciales de muchas ciudades, donde la demanda es mayor que la oferta», señalan Jiménez y Gutiérrez.

Los informes de los mapas de calor se destinan a «inversores y marcas para puedan hacerse una idea de la actividad comercial tanto en alquiler como en venta que se ha ido sucediendo en los 12 meses anteriores. Esto nos ayuda mucho a poder ir fijando los objetivos de cada uno de ellos».

Las multinacionales nacionales y foráneas se dan codazos para aterrizar en la capital balear. «Hay firmas esperando entrar en Palma, la demanda es mayor a la oferta y no todos los locales valen por igual a todos los inquilinos», señalan desde Gesvalt.

Entre las calles más demandadas tras Sant Miquel y Born están Jaume III, Alexandre Rosselló, Colom, Unió o últimamente la calle San Nicolás, ubicaciones que «están siendo estudiadas por minoristas e inversores».

En cuanto a precios, Sant Miquel y Born siguen en cabeza. Por algo los mapas de calor muestran el intenso trasiego de potenciales clientes. En el Born se están pagando un máximo de 200 euros el metro cuadrado por locales de hasta 100 metros cuadrados (es decir, 20.000 euros). Y en el caso de los locales más grandes que superan los 1.000 metros cuadrados, se puede llegar entre 60 y 100 euros el metro cuadrado. Según Gesvalt, podrían llegar a pagarse en una horquilla de entre 60.000 y 100.000 euros al mes. Y pese a esos precios, la demanda es altísima.

Los precios en Sant Miquel son algo más moderados. Para los locales más pequeños, se pueden pagar entre 125 y 135 euros el metro cuadrado, es decir hasta 13.500 euros al mes. En el caso de los locales que rebasan los 1.000 metros cuadrados, con una franja de entre 20 y 25 euros, el coste del arrendamiento se planta en los 25.000 euros mensuales. Según Gesvalt, en Sant Miquel quedan los locales libres.

Joana Manresa, presidenta de Afedeco, advierte que todas estas calles «son espacios esenciales para el comercio local con alta afluencia de residentes y turistas. Afedeco defiende que estas áreas deben mantenerse accesibles para dinamizar el pequeño comercio». Manresa sostiene que «son zonas que siempre han tenido gran afluencia concentrada en tres meses y ahora se alarga medio año». Aún así, lamenta la puesta en marcha de la Zona de Bajas Emisiones que, según la presidenta de la patronal de comercio, podría tener incidencia en la afluencia de clientes por las dificultades de acceder en coche. Y otro caballo de batalla del comercio del centro: «Nos preocupa el top manta».