El presidente de ABINI y director de Engel & Völkers,Hans Lenz. | Pere Bota

Como presidente de la Asociación de Inmobiliarias Nacionales e Internacionales de Balears (ABINI) y además director de Engel & Völkers en Mallorca, Hans Lenz (Palma, 1976) se encuentra habitualmente en la línea de fuego entre el comprador extranjero y las voces que acusan al mismo de haber llevado el precio de la vivienda a la altura de un bien de lujo. Lenz no niega su papel en la ecuación pero mantiene que la crisis habitacional del Archipiélago tiene raíces más profundas.

¿El extranjero tiene la culpa del encarecimiento de la vivienda?
— Es una verdad parcial. Es cierto que la demanda extranjera hace que suban los precios pero eso va unido a la falta de suelo y a un planeamiento que no se ha adaptado en altura y densidades para permitir una ciudad más vertical. Cargar con toda la responsabilidad al comprador internacional es equivocado; él es solo una parte de la ecuación. Además, el comprador residente rara vez compite por el mismo producto con el extranjero que busca una segunda residencia.   

¿Nichos siempre diferenciados?
— Sí y de hecho en Balears ya creamos ese nicho hace 60 o 70 años cuando generamos las urbanizaciones en los núcleos turísticos que se dedicaron a un cliente extranjero. Se señala al extranjero por su entrada en el mercado de la compraventa de vivienda. El principal motivo de que no haya vivienda a un precio asequible –de, digamos, entre 200.000 y 250.000 euros– es que es imposible construirla a esos precios. Simplemente, no se puede producir.

También hay mucho comprador extranjero en el centro de Palma.
— Efectivamente. Gracias a la inversión extranjera el centro de Palma ha visto una transformación a bien: estaba en una situación muy decadente y ahora da gusto verlo. Desafortunadamente, eso trae consigo otros efectos como la gentrificación. Sería muy importante aprender de la evolución e intentar hacer las cosas mejor en un futuro.   

Condenó con fuerza la propuesta de Més per Menorca de limitar la venta de casas a extranjeros.
— Creo que cuando grupos políticos plantean ciertas cosas deberían haber hecho antes un estudio a fondo del tema, porque pueden confundir a la gente y crear un enfrentamiento que no lleva a ningún lado. Restringir libertades enmarcadas en la Unión Europea es un ejercicio que no va a llevar al resultado que se busca, es un callejón sin salida. Este debate lo deberíamos haber tenido hace 20 años. Ahora debemos aportar soluciones desde la unión del sector y la Administración y crear espacios y fórmulas para generar un tipo de vivienda que no existe a día de hoy.   

¿Qué soluciones serían esas?
— Existen a nivel europeo. Viena tiene desde hace 100 años un desarrollo de vivienda pública en el que se cede suelo público para que promotores desarrollen vivienda para la venta o el alquiler. A la Administración no le cuesta dinero porque es suelo público y, pasados unos 40 años, una vez finalizado el ciclo de inversión y cuando el promotor ya ha cobrado su parte, ese edificio pasa a ser propiedad plena del ayuntamiento. El desembolso por parte del contribuyente no existe pero sí el beneficio.

El ritmo de creación de vivienda pública es insuficiente.
— Se ha puesto mucho esfuerzo en la expropiación al gran tenedor y el resultado son 30 viviendas con las que no solucionas el problema. Y con el desarrollo de vivienda pública, que es muy loable, tampoco solucionas nada teniendo en cuenta las cantidades que mueve. Los promotores estiman en unas 20.000 las viviendas que harían falta para dar respuesta a la demanda habitacional actual y el Govern habla de 7.000 al año para poder destensionar al mercado. La producción está por debajo de las 3.000 y sigue en descenso. Vamos en dirección contraria a la que necesitamos. Es un mal endémico que nos va a empobrecer. Irónicamente, porque al mismo tiempo es lo que genera un 70 % de la recaudación fiscal.

¿El enfriamiento del mercado que se prevé para 2023 va a aumentar la tensión?
— Los efectos de la inflación sobre el comprador extranjero no se tienen que subestimar. Vamos a un escenario transaccional parecido al de la época pre COVID pero no es una situación de crisis financiera como la de 2008, sin una ralentización que hasta podría irnos bien para reajustarnos y hacer los deberes.

¿Hasta qué punto afectará el frenazo inmobiliario?
— La demanda se ralentizará y volverá a niveles más sostenibles y cercanos a los de 2019 o 2018. No va a haber caída de precios, va a haber menos producción de vivienda asequible y los problemas seguirán básicamente igual.

¿La actividad inmobiliaria ha tocado techo pues?
— En cuanto a compraventas y construcción sí lo ha hecho.Lo único que se puede seguir desarrollando son algunos unifamiliares y sobre parcelas ya construidas. El gran filón es la adaptación energética de edificios existentes, pero es complejo porque son edificios antiguos y suele haber muchos propietarios con los que hay que hablar.

¿La pandemia nos ha promocionado como destino residencial?
— Sí, porque ha empujado a dar el paso a muchas personas que ya pensaban en tener una segunda o primera residencia aquí. La pandemia las encerró en sus casas en países con unos inviernos muy largos y unas restricciones enormes. Conocemos muchos casos de personas que han fijado su residencia permanente aquí después de la pandemia.

¿La vivienda sigue siendo una inversión refugio?
— Sí porque vas a tener una cierta progresión de valor. Además, la vivienda es disfrutable: no puedes invitar a tus amigos a cenar en una acción o un bono del Estado. La evolución del precio no va a ser la de los últimos explosivos dos años. Llegará a una nivelación necesaria y se seguirá a un ritmo que conocemos, con tasas de crecimiento anual de entre un 4 % y un 6 %.