La firma de hipotecas en verano

| | Palma |

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A partir del día 1 de junio la firma de un préstamo hipotecario cambia de forma notable. Si bien la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario ya ha sido publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE), el legislador ha dado 3 meses más a los bancos, prestamistas privados e intermediarios hipotecarios para que se adapten a la nueva normativa. Las personas físicas, consumidoras o no, verán mejorar sus derechos y asumirán alguna obligación adicional a la hora de hipotecar un inmueble de uso residencial.

Como nueva obligación de las personas que decidan endeudarse, habrá que acudir al notario antes del día de firma para que levante acta de que se nos ha informado de las características de nuestro préstamo. Loable iniciativa que corre el riesgo de acabar siendo un trámite más: si los notarios no han evitado la contratación informada de cláusulas suelo, hipotecas IRPH o préstamos multidivisa, ¿qué nos garantiza que ahora resuelvan la asimetría informativa y negociadora? El notario puede no tener los conocimientos financieros precisos, carece de incentivos económicos (el trámite es gratuito) y se encuentra ante el conflicto de intereses que supone cobrar aranceles solo si se acaba firmado la escritura de préstamo hipotecario.

Los gastos del impuesto que grava la hipoteca (IAJD), notaría, gestoría y registro los paga el banco, quedando solo la tasación a cuenta del hipotecado. Si bien esta traslación de gastos iniciales va a suponer un incremento en los intereses que se exijan, la competencia del sector puede impedir que se absorba del todo el efecto balsámico en el bolsillo del hipotecado. Se prohíben las cláusulas suelo, pero se ampara la controvertida comisión de apertura. En cuanto a los costes de amortizar anticipadamente, se reducen a partir de verano.

Las causas de vencimiento anticipado fijan bajo qué circunstancias el prestamista puede dar por impagado el préstamo e instar la ejecución hipotecaria. Hasta día de hoy, tras 3 mensualidades impagadas la entidad financiera podía iniciar los trámites para quedarse con la vivienda, si bien se estaba a la espera de la reciente decisión de Europa al respecto. La nueva ley fija un plazo mucho más sensato: 12 mensualidades impagadas en la primera parte del préstamo y 15 en adelante.

En cuanto a la simplificación de la farragosa y técnica elaboración de las escrituras de préstamo hipotecario, se pierde la ocasión de simplificar y uniformizar el contenido y redactado. Se incorpora la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que se debe entregar al menos 10 días hábiles a la firma, en sustitución de la oferta vinculante actual, sin que ello, me temo, solucione el problema de comprensión de la jerga jurídica y financiera que en ella se incorpora.

En verano firmaremos hipotecas con menos cláusulas abusivas, aunque me temo que no desaparezcan del todo; con menos gastos y comisiones, pero pagando más intereses; con más información, que solo podremos comprender adecuadamente mejorando nuestra educación financiera, y con un papel más relevante del notario, que supondrá mayor transparencia en el grado de involucración que este profesional decida. Además, al calor del verano balear se le sumará un proceso hipotecario más dilatado en el tiempo; pero recuerden: las prisas no son buenas consejeras.